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房产小知识|期房怎么卖

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往事如烟过、 发表于 2019-2-11 14:36:49 |阅读模式 |复制链接
最近遇到很多人问关于已经买的期房想要出售怎么办 ? 购房指南于是特地整理了关于期房转让的几种情况。


相比现房,期房转卖相对比较麻烦,与普通的二手房交易不同,期房的转卖需完成期房的权益转让。期房的权益转让是指预售商品房的预购人将其所预购的商品房的期权,转让给受让人的法律行为。
先铺垫一些基础知识:期房现房是如何转化的 ?
期房转化为现房在实践中有两个条件:一是预购人与开发商签署了房屋交接书,二是开发商办理了房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证 ( 大产证 ) 。
当满足上述两个条件中的任何一个时,期房概念消失,权益转让受到阻碍,预购人可以待取得该房屋的房地产权证 ( 小产证 ) 后,以二手房过户的形式实现转让。这种情况就简单多了,在此不多叙述,那接下来只讲期房如何实现转让。
首先,期房转让要满足以下条件:
条件一:房屋尚处在期房阶段
也就是还没有满足上面提到的期房转化为现房的任何一个条件,期房尚不能以二手房过户的形式实现转让。
条件二:须征得开发商同意
预购人必需取得开发商的同意,方能实现权益转让。开发商通常采用在预购人与受让人签订的《权益转让书》上加盖公章的形式,表明开发商已经同意该房产产权的转让。
那么问题来了,贷款未还完是否允许转让 ?
期房在还贷期间是允许转让的,但因为还存在房屋的买卖关系和借贷关系,因此转让必须征得开发商和贷款银行的同意。开发商和贷款银行同意转让的,需要转让人,开发商与受让人共同办理预售预购登记的变更手续,并与贷款银行变更借贷合同的当事人。
期房转让的几种情况:
情况一:付清全款时的权益转让
如果已付清全部房款的,可与第三方签订合同权益转让书,并书面通知房产商。第三方与开发商重新签订购房协议,权益转让。
情况二:仍在还房贷中的权益转让
如果在银行有抵押贷款且贷款尚未还清的,可根据《担保法》49 条规定:抵押期间想转让的话,应通知银行并告诉第三方转让物已抵押的事实,否则转让行为无效。
至于银行贷款既可一次性还清后再转让,也可办理转贷手续,由第三方继续还贷都可以,当然双方不要忘了签订合同权益转让书。
情况三:未全部付清房款的权益转让
如果未全部付清房款,比如连首付都还未交齐的情况,第一预购人需征得开发商同意,与开发商办理变更手续,并向开发商交一部分转让费用。
也就是说,要从法律上解除在预售合同中与开发商形成的权利、义务关系,而由权益转让中的受让人继受,开发商重新与第三方签期房购买合同。
那么问题又来了,转让期房还要缴税吗 ?
转让期房的预购人既是向开发商预购期房的买方,又是向受让人转让房屋期权的卖方,因此在开发商、预购人和受让人之间形成了连续的两次交易行为。
根据规定,权益转让中的预购人必须缴纳他与开发商形成的预售合同关系所产生的契税,而受让人则应当在申领自己的小产证时缴纳权益转让协议关系所产生的契税。


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